Mesmo com o avanço dos negócios digitais, continua sendo muito importante para o comércio em geral a fixação de ao menos parte das operações em uma base física estável. Tanto que, ao longo do tempo, passou-se a equivocadamente confundir tal base física com a própria noção de estabelecimento empresarial, como se aquela não se tratasse apenas de uma parte do todo, mas como se fossem expressões sinônimas. É o imóvel no qual a atividade empresarial se fixa uma importante parte do estabelecimento empresarial, portanto.

Porém, mais importante até que o espaço físico propriamente dito é o que se liga a esse espaço. Referida base fixa de operações será mais ou menos útil para o empresário conforme for melhor ou pior localizada. Por exemplo, umlocal de fácil acesso a caminhões é vital para empresários que comercializam bens corpóreos de maior porte e que dependem, portanto, de entregas de fornecedores por esse meio de transporte. Além disso, um empresário de determinado ramo terá mais exposição a clientes se estabelecer-se em um local de grande movimentação de pedestres, e/ou que seja reconhecido como tradicional área de negociação daquele tipo de produto ou serviço. E isso para ficar em apenas dois exemplos. O cotidiano nos apresenta outras inúmeras demonstrações do quanto a localização de certas operações empresariais pode ajudar ou prejudicar um empresário.

Essas características do imóvel propriamente dito se constituem em outro bem importante para o empresário, tendo natureza incorpórea. Em outras palavras, possuir, ou ter direito de uso, de um bem imóvel para fixar certas operações é relevante para o empresário. Mas, mais do que isso, é determinante para o sucesso de seu empreendimento que essa base física se localize estrategicamente. E quando isso acontece, surge para o empresário um bem adicional, incorpóreo, sobre o qual tem direito à manutenção e à proteção. A esse bem a doutrina outorgou o nome de “ponto empresarial”.

Conforme explica Fazzio Júnior (FAZZIO JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 67):

“Não basta dizer, simplesmente, que o ponto é o local onde se localiza a empresa. Não é só isso. É o local qualificado pelo fato de lá situar-se a empresa. O ponto surge em decorrência da atividade exercida no estabelecimento, colocando à disposição dos consumidores as mercadorias de que, eventualmente, necessitam. Em suma, a empresa dota determinado imóvel de um atributo que este, antes, não possuía, transforma-o, acrescentando-lhe o valor imaterial do fundo de empresa.

 

Tanto pelas facilidades que oferece como pela aptidão para atrair freguesia, o estabelecimento é fator essencial para a obtenção de bons resultados, razão pela qual ostenta considerável valor patrimonial”.

Tanto o “ponto empresarial” é importante, e gera direitos adicionais e autônomos, que, caso se faça a algum empresário bem sucedido uma proposta para doar-lhe um bem imóvel mal localizado, talvez até de valor maior do que o ele vinha utilizando, exigindo-se em troca apenas a renúncia ao seu “ponto empresarial” atual, tal empresário certamente não aceitará. Esse exemplo, propositadamente extremado para ser mais ilustrativo, demonstra como ao empresário não basta ter uma base física. Para ele é ainda mais importante que essa base seja bem localizada e com ela seus clientes estejam habituados, e que ele possa manter e defender esses atributos que passaram a lhe ser bastante úteis em suas atividades.

Quando as operações têm lugar em um imóvel de propriedade do empresário, é mais fácil para este proteger o ponto empresarial. Afinal, a decisão de abandonar aquela localização, com todas as vantagens dela decorrentes, inclusive a circunstância de seus clientes estarem acostumados a se dirigirem para ali a fim de celebrarem os negócios jurídicos, depende apenas do próprio empresário. A propriedade lhe garante o direito de usar em caráter exclusivo e em caráter perpétuo aquele bem. Somente se o empresário vender o imóvel – e isso ele fará apenas se quiser – é que colocará em risco o ponto empresarial.

Entretanto, situação bastante diversa vive o empresário que se fixa em um imóvel alugado. Isso porque nas locações, como cediço, não depende do empresário/locatário a decisão de permanecer no imóvel. Tal decisão, mesmo em contratos de locação por prazo determinado, pertence, em última instância, ao locador que, ao final da vigência contratual, pode optar por não renovar o pacto locatício.

Ação renovatória

Sendo assim, foi necessário que o Direito Empresarial criasse para o empresário locatário mecanismos de defesa de seu ponto empresarial, que, caso contrário, poderia até mesmo ser usurpado pelos locadores (que, caso mal intencionados, poderiam aceitar a permanência do empresário no imóvel até que vários clientes se acostumassem a comprar ou contratar ali. Depois dessa tradição criada, isto é, depois daquela localização ser útil para aquela determinada atividade, o locador poderia exigir a devolução do imóvel e ele próprio passaria a explorar aquela atividade empresarial, usurpando, assim, todo o trabalho e esforço do empresário/locatário na construção da reputação daquele local como importante centro empresarial). E tais mecanismos foram criados e previstos na Lei nº 8.245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”.

No art. 51 dessa norma disponibilizou-se ao empresário/locatário uma maneira de obrigar o locador a renovar o contrato de locação por mais alguns anos. É a “Ação Renovatória” que, contudo, é possível apenas àqueles empresários que, segundo presunção legal, já tenham constituído um ponto empresarial, e que por este já sejam reconhecidos por sua clientela. Assim, criou a Lei nº 8.245 exigências a serem preenchidas pelo empresário para ter direito a fazer uso dessa medida judicial. E tais exigências, que são características presumidas pela norma como aquelas que definem a construção sólida de um ponto empresarial, são as seguintes: a) o contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos anteriores, deve totalizar cinco anos; e c) o empresário/locatário deve explorar a mesma atividade nos últimos três anos, ininterruptamente.

É claro que o direito à renovação não pode se sobrepor ao direito de propriedade do locador, e este, caso comprove que deseja retomar o imóvel para uso próprio, ou que possui proposta mais vantajosa de terceiro, conseguirá obstaculizar a renovação do contrato, conforme previsto no art. 52 da Lei nº 8.245/91. É o que se denomina por “Exceção de Retomada”. Todavia, e aqui se encontra o outro mecanismo de defesa do ponto empresarial, não pode o locador que retoma o imóvel explorar nele as mesmas atividades econômicas que o empresário/locatário ali vinha desenvolvendo. Caso contrário, se consagraria a já explicada acima usurpação de ponto empresarial. Na hipótese de descumprimento dessa restrição, o empresário terá direito a ser indenizado pelos danos emergentes e pelos lucros cessantes decorrentes de sua mudança para outro local, conforme art. 52, §3º, da Lei nº 8.245/91, direito que também terá se a locação não for renovada porque o locador teve proposta mais vantajosa vinda de terceiros.

Em complemento, é importante destacar que caso o ponto empresarial se ligue a imóvel alugado em shopping centers, não tem o locador direito à invocar em seu favor a “Exceção de Retomada”, ficando obrigado à renovação caso os requisitos legais tenham sido preenchidos pelo empresário/locatário.

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